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昨(zuo)日，上海(hai)土地(di)市場迎來8月首拍，三塊(kuai)青(qing)(qing)浦(pu)宅地(di)合計出讓金(jin)達(da)52.85億(yi)元(yuan)(yuan)。具體(ti)來看，首創以(yi)19.13億(yi)元(yuan)(yuan)奪得青(qing)(qing)浦(pu)盈(ying)浦(pu)街道(dao)37-02地(di)塊(kuai)，溢價率(lv)108%；中南(nan)以(yi)19.6億(yi)元(yuan)(yuan)斬獲(huo)36-01地(di)塊(kuai)，溢價率(lv)54%；碧桂園聯合體(ti)以(yi)14.12億(yi)元(yuan)(yuan)獲(huo)得35-04地(di)塊(kuai)，溢價率(lv)101%。此次(ci)，首創的(de)拍價再次(ci)制(zhi)造青(qing)(qing)浦(pu)區域(yu)“地(di)王(wang)”。

　　 首創再造區域“地王”

　　 三幅地塊位于青浦新城。

　　 青(qing)浦新城(cheng)是上(shang)海市“十(shi)二五”期間重點發(fa)展的(de)新城(cheng)之(zhi)一，規(gui)劃范圍(wei)面積(ji)約119平(ping)方公里，到2020年，新城(cheng)人(ren)口(kou)規(gui)模預計(ji)將(jiang)(jiang)達到70萬。青(qing)浦新城(cheng)未來(lai)將(jiang)(jiang)形成“三(san)軸、四區、五心(xin)”的(de)規(gui)劃結構，此次推出的(de)三(san)幅地塊位于(yu)“三(san)軸”之(zhi)一的(de)淀山湖大道發(fa)展軸。從空間規(gui)劃來(lai)看，該板塊的(de)東北面是青(qing)浦工業(ye)區，有產(chan)業(ye)支撐，隨著人(ren)口(kou)導入可以有產(chan)城(cheng)融合(he)的(de)優勢(shi)。

　　 此外，在建(jian)(jian)(jian)的(de)(de)地鐵17號(hao)線淀(dian)山湖大道站(zhan)距(ju)離(li)該(gai)板塊1公(gong)里左右；而距(ju)離(li)該(gai)板塊約2公(gong)里，位于漕盈(ying)路淀(dian)山湖大道口東(dong)北(bei)側，是(shi)已經建(jian)(jian)(jian)成營業(ye)的(de)(de)吾悅廣(guang)場。目前，雖然區(qu)域內生活配套便利度不是(shi)非(fei)常(chang)完(wan)善，但隨著土(tu)地陸(lu)續(xu)出讓，區(qu)域建(jian)(jian)(jian)設(she)也在提(ti)速。一旦軌道交(jiao)通通車后，帶來(lai)的(de)(de)客流會更多(duo)，為導(dao)入(ru)外區(qu)域的(de)(de)消費者提(ti)供條件。

　　 具體就三塊(kuai)(kuai)宅地(di)(di)地(di)(di)塊(kuai)(kuai)來看，首先起拍(pai)的是盈浦街道(dao)37-02地(di)(di)塊(kuai)(kuai)，競拍(pai)房企達17家，包括融信、葛洲壩(7.120, 0.01, 0.14%)、保利(li)地(di)(di)產、新城、融創(chuang)(chuang)、首創(chuang)(chuang)、碧桂園+東原、合景(jing)泰富、金地(di)(di)、中南(nan)等(deng)。較后(hou)，由首創(chuang)(chuang)以(yi)19.13億元摘(zhai)下(xia)，溢價(jia)107.31%，成交樓板價(jia)31126元每平方米。

　　 另一宅地盈浦街道淀惠路北側36-01地塊(kuai)則吸引了13家房企，其中包括(kuo)新(xin)城、首創、葛洲壩、碧桂園、金地、中南(nan)、綠地等。較終，中南(nan)以(yi)19.6億元的價(jia)格(ge)拿下，溢價(jia)54.38%，成交樓板價(jia)30872元每平方(fang)米。

　　 第三塊是位于朱家角鎮淀惠路(lu)北側的(de)35-04地塊，共(gong)有18家房企報名(ming)競拍，包括保(bao)利地產(chan)(9.050, 0.05, 0.56%)、碧桂(gui)園(yuan)(yuan)+東原、首創(chuang)、新城、合景泰富、金(jin)地、中南、同濟等。經過近半小(xiao)時的(de)競拍，較終由碧桂(gui)園(yuan)(yuan)+東原聯合體以14.12億元拿下，溢價100.71%，成(cheng)交樓板價30107元每平方米。

　　 值得注意(yi)的(de)(de)是，此次制(zhi)造區域單價(jia)地王的(de)(de)首創(chuang)，以及(ji)拍下第二(er)塊宅地的(de)(de)中南，均已在此區域有項(xiang)目(mu)(mu)開發銷售。首創(chuang)旗(qi)下項(xiang)目(mu)(mu)為(wei)首創(chuang)禧悅，計(ji)劃將在9月加推較后一(yi)批房源(yuan)，此前(qian)售價(jia)已達3萬元每平方米(mi)。而中南旗(qi)下則(ze)有中南君悅府這個項(xiang)目(mu)(mu)，目(mu)(mu)前(qian)還有少量房源(yuan)在售，對外(wai)報價(jia)約4萬元每平方米(mi)。業(ye)內人士(shi)分析，在售項(xiang)目(mu)(mu)良好(hao)的(de)(de)去化情況(kuang)，增強了上述房企的(de)(de)拿(na)地決心(xin)。不過(guo)，超(chao)過(guo)3萬元每平方米(mi)的(de)(de)成(cheng)交樓板(ban)價(jia)，意(yi)味著相關項(xiang)目(mu)(mu)未(wei)來的(de)(de)售價(jia)或許會接近5萬元每平方米(mi)。

　　 青浦引領上海8月土地拍賣市場

　　 由于本(ben)月青浦還有幾幅土(tu)地要(yao)進(jin)行拍(pai)(pai)賣，所以，有業內人士認為(wei)，昨日拍(pai)(pai)出的價(jia)(jia)格也是對未來(lai)地價(jia)(jia)的“定調”。在這種背景(jing)下(xia)，青浦土(tu)地市場(chang)或(huo)成為(wei)上海土(tu)地市場(chang)目(mu)前較(jiao)“搶風(feng)頭(tou)”的區域。

　　 上海(hai)中原(yuan)地產市場分(fen)析師盧(lu)文曦表(biao)示，青浦(pu)(pu)不僅(jin)是(shi)(shi)上海(hai)西(xi)部組合(he)城(cheng)鎮群的(de)(de)地理中心，同時也是(shi)(shi)上海(hai)東西(xi)向(xiang)發展(zhan)主軸的(de)(de)西(xi)部端(duan)點。隨著虹橋交(jiao)通(tong)樞紐(niu)的(de)(de)建設，上海(hai)與(yu)長三角城(cheng)市群的(de)(de)空間(jian)聯(lian)系日(ri)益緊密，青浦(pu)(pu)不再(zai)僅(jin)僅(jin)是(shi)(shi)上海(hai)的(de)(de)郊區新城(cheng)，更作為一個(ge)相對獨立的(de)(de)綜合(he)性城(cheng)區參與(yu)長三角城(cheng)市群的(de)(de)分(fen)工與(yu)協作。雖然相對上海(hai)其他(ta)地區發展(zhan)比較滯后，但是(shi)(shi)良好的(de)(de)生態(tai)環(huan)境和可持續發展(zhan)的(de)(de)潛力是(shi)(shi)青浦(pu)(pu)較為寶貴的(de)(de)資源。這些為新城(cheng)通(tong)過后發優(you)勢和生態(tai)環(huan)境優(you)勢來實現產業結構跨越式發展(zhan)創造了條件(jian)。

　　盧文曦說，從買家來(lai)看(kan)，首創、中南都在(zai)地塊周邊有項目(mu)，因此，這(zhe)次拿地可以加(jia)大區(qu)(qu)域產(chan)品(pin)(pin)話(hua)語權，做到深耕開(kai)發(fa)。另(ling)外，對目(mu)前(qian)在(zai)售(shou)產(chan)品(pin)(pin)也是(shi)很(hen)(hen)好的(de)推動作(zuo)用。而(er)且，如果開(kai)發(fa)節奏掌握得好，17號線明年(nian)底(di)預計通車，這(zhe)時(shi)也是(shi)區(qu)(qu)域房價漲幅(fu)較大的(de)時(shi)期，一(yi)般(ban)可以令房價上(shang)(shang)漲15%至20%。但是(shi)從樓(lou)板價推算(suan)，未(wei)來(lai)保本(ben)價至少為4.6萬(wan)(wan)元每(mei)平方米(mi)(mi)，當前(qian)在(zai)售(shou)產(chan)品(pin)(pin)售(shou)價3萬(wan)(wan)至3.1萬(wan)(wan)元每(mei)平方米(mi)(mi)左右，還有很(hen)(hen)大落差(cha)。加(jia)上(shang)(shang)80%的(de)中小戶型上(shang)(shang)的(de)限制條件(jian)，房企開(kai)發(fa)難度還是(shi)不小的(de)。