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7月6日，中(zhong)國社(she)科院發布的(de)《中(zhong)國住房(fang)2016中(zhong)期(qi)報告》預(yu)測，2016年下(xia)半年到2017年上(shang)半年，房(fang)地產市(shi)場(chang)可能會進入一個(ge)短(duan)期(qi)調整期(qi)。市(shi)場(chang)分(fen)化(hua)將從“少數城(cheng)市(shi)熱、多數城(cheng)市(shi)冷”轉(zhuan)向兩極(ji)分(fen)化(hua)進一步加劇，貨(huo)幣(bi)政策對房(fang)地產的(de)刺(ci)激動(dong)力正在減弱。

　　對此，上海(hai)(hai)一(yi)家中介(jie)(jie)公(gong)司的研究員稱，如(ru)果(guo)下半年(nian)(nian)出現成交量大幅下跌(die)，那(nei)么二(er)手房(fang)(fang)中介(jie)(jie)的經(jing)營將舉步(bu)維艱。因(yin)為，目前中介(jie)(jie)市場(chang)的門店數(shu)量是按照全(quan)市成交套(tao)數(shu)達到3萬(wan)套(tao)設置的。今年(nian)(nian)上半年(nian)(nian)，上海(hai)(hai)全(quan)市二(er)手房(fang)(fang)的成交套(tao)數(shu)只有(you)2萬(wan)套(tao)，已(yi)經(jing)讓中介(jie)(jie)公(gong)司的運營舉步(bu)維艱。如(ru)果(guo)下半年(nian)(nian)二(er)手房(fang)(fang)成交量再出現下滑(hua)，回落到只有(you)1.5萬(wan)套(tao)左右(you)的水平，那(nei)么中介(jie)(jie)行業就有(you)可能全(quan)線(xian)虧損(sun)。

　　雖然(ran)，歷史上(shang)上(shang)海二手(shou)房行(xing)業的確(que)曾經發生過很多次全(quan)行(xing)業虧損，但(dan)這一次的關店潮(chao)可能格外兇險。原因是在今(jin)年(nian)上(shang)半(ban)年(nian)開始潛伏的互聯(lian)網中介，正虎(hu)視眈(dan)眈(dan)地等待著大(da)規模挖房地產行(xing)業優秀經紀(ji)人的機會。

　　用低成本對決高成本

　　在這些互聯(lian)網中介行業(ye)企業(ye)中，愛屋(wu)吉屋(wu)是(shi)一(yi)個讓(rang)人聞而生(sheng)(sheng)畏的(de)(de)名(ming)字。這家誕(dan)生(sheng)(sheng)于2014年(nian)(nian)年(nian)(nian)末的(de)(de)公司(si)，在今年(nian)(nian)放棄了去年(nian)(nian)的(de)(de)失血式擴張(zhang)，不(bu)再(zai)爭一(yi)時(shi)的(de)(de)市(shi)場份額高(gao)低，而是(shi)選擇進一(yi)步(bu)提升企業(ye)運營效(xiao)率，以(yi)效(xiao)率戰勝規(gui)模。

　　正如(ru)《中(zhong)國住(zhu)房2016中(zhong)期報告》所言，房地產行業(ye)幾(ji)乎每三年(nian)(nian)一個(ge)周期。開始(shi)于2014年(nian)(nian)四季度的(de)這個(ge)周期，即將迎來本輪周期的(de)較后一年(nian)(nian)。而這一年(nian)(nian)往往是二手房中(zhong)介(jie)公司(si)業(ye)績的(de)小年(nian)(nian)。歷史(shi)上，中(zhong)介(jie)行業(ye)的(de)全行業(ye)虧(kui)損都是發(fa)生在(zai)這樣的(de)小年(nian)(nian)。

　　在(zai)(zai)(zai)房(fang)屋中介(jie)(jie)(jie)行(xing)業(ye)，維持一家中介(jie)(jie)(jie)門店運營的(de)(de)(de)成(cheng)本(ben)很高。僅就(jiu)上海(hai)為例，一家中介(jie)(jie)(jie)門店的(de)(de)(de)傭(yong)金收(shou)入至少(shao)能(neng)達到人均(jun)2萬元才能(neng)保本(ben)。而即使在(zai)(zai)(zai)去年(nian)市(shi)場較(jiao)好的(de)(de)(de)時候，很多(duo)中介(jie)(jie)(jie)公(gong)司(si)也做不(bu)到人均(jun)2萬的(de)(de)(de)傭(yong)金收(shou)入。因(yin)為抵消(xiao)不(bu)了業(ye)務(wu)的(de)(de)(de)經營虧損，在(zai)(zai)(zai)上海(hai)耕(geng)耘多(duo)年(nian)的(de)(de)(de)永慶房(fang)屋不(bu)得(de)不(bu)宣布結束大陸地區的(de)(de)(de)業(ye)務(wu)。

　　但(dan)是(shi)，效率(lv)(lv)先進的(de)互聯網(wang)中介(jie)，卻不用擔心(xin)樓市小年。原因很簡單，互聯網(wang)中介(jie)的(de)固定成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)，遠(yuan)遠(yuan)低于擁(yong)有(you)大量門(men)店(dian)的(de)傳(chuan)統(tong)中介(jie)。一家傳(chuan)統(tong)的(de)中介(jie)公(gong)司成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)由三部(bu)分組(zu)成(cheng)(cheng)：廣(guang)告開(kai)支、門(men)店(dian)租賃開(kai)支以及(ji)員(yuan)工成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)。員(yuan)工成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)所占的(de)費(fei)用又往往能(neng)達到(dao)一家中介(jie)門(men)店(dian)40%甚至更多(duo)。一家門(men)店(dian)不開(kai)單的(de)經紀人越多(duo)，虧損(sun)(sun)的(de)概率(lv)(lv)就越高(gao)。而保證中介(jie)公(gong)司不虧損(sun)(sun)的(de)辦(ban)法只有(you)一個(ge)：盡可能(neng)地讓所有(you)經紀人都開(kai)單。可是(shi)，對(dui)絕(jue)大部(bu)分中介(jie)來(lai)說，這是(shi)不可能(neng)完成(cheng)(cheng)的(de)任務。

　　相比之下(xia)，互聯(lian)網中介不僅無需大(da)量花錢租門店，他們已有(you)的運營數(shu)據已能支撐起這個不可能完(wan)成的任務。

　　根據統(tong)計數據，這個(ge)行(xing)(xing)業的(de)平(ping)均(jun)開單(dan)率只有(you)每(mei)(mei)人每(mei)(mei)月(yue)0.2單(dan)，行(xing)(xing)業龍(long)頭的(de)開單(dan)率也不過(guo)每(mei)(mei)人每(mei)(mei)月(yue)0.4。但愛屋(wu)吉屋(wu)卻達(da)到了人均(jun)每(mei)(mei)月(yue)開單(dan)0.8單(dan)，人均(jun)月(yue)傭金達(da)到2萬~3萬元，已經超(chao)過(guo)了某(mou)些龍(long)頭中介。

　　這個傭金數額，不僅(jin)足以讓(rang)愛(ai)(ai)屋吉屋旗(qi)下的(de)經(jing)紀人(ren)個人(ren)生活過得體面(mian)而富足，也讓(rang)愛(ai)(ai)屋吉屋有了(le)更強勁的(de)經(jing)營性現(xian)金流，使得公(gong)司(si)能夠在豐年(nian)囤積大量“糧草”，以備樓市饑年(nian)，大規模(mo)低價“抄底”其(qi)他中介公(gong)司(si)重要經(jing)營資源(yuan)。

　　用透明匹配對決不透明匹配

　　所有(you)的(de)二手(shou)房(fang)從(cong)業(ye)者(zhe)都(dou)明白(bai)一(yi)個道理(li)，決定二手(shou)房(fang)交易能(neng)否成功的(de)一(yi)個關鍵因素是經紀人(ren)能(neng)否在較(jiao)短時間(jian)內(nei)，幫助客(ke)戶(hu)找(zhao)到較(jiao)合適的(de)房(fang)源。因為客(ke)戶(hu)的(de)精力有(you)限(xian)，如不能(neng)在有(you)限(xian)的(de)帶(dai)看時間(jian)內(nei)，較(jiao)快速度達(da)成供需匹配，大(da)多(duo)數(shu)客(ke)戶(hu)都(dou)會(hui)選擇其他(ta)中介，或者(zhe)干脆放(fang)棄購買二手(shou)房(fang)，轉而購買新房(fang)。

　　也因(yin)為(wei)這一原因(yin)，從2013年開始，業(ye)界就在不斷地投入資金，研(yan)發有(you)效的(de)APP，致力于研(yan)究客戶的(de)行為(wei)數據，從中挖掘客戶的(de)真實需(xu)求，進而在較短時間內，幫助客戶找到房子。

　　愛屋吉(ji)屋尤其重(zhong)視這(zhe)方(fang)面的投入。打(da)開愛屋吉(ji)屋的APP，可以借(jie)助查看二手房(fang)(fang)(fang)房(fang)(fang)(fang)源的視頻，非常直(zhi)觀地(di)(di)了解房(fang)(fang)(fang)屋的房(fang)(fang)(fang)齡、房(fang)(fang)(fang)型(xing)、裝修(xiu)、格局(ju)等(deng)信息(xi)，利用(yong)街景地(di)(di)圖，了解小區環境、房(fang)(fang)(fang)屋建(jian)筑外立面的新舊保養程(cheng)度(du)，包括周邊社區購物、學校、醫院和(he)軌道交通配套等(deng)。綜(zong)合以上(shang)信息(xi)，不需要(yao)實(shi)地(di)(di)看房(fang)(fang)(fang)，就能完整了解二手房(fang)(fang)(fang)房(fang)(fang)(fang)源的全(quan)部信息(xi)，作出是否實(shi)地(di)(di)看房(fang)(fang)(fang)的決策(ce)，大(da)大(da)減少了用(yong)戶(hu)的無效時間。

　　但是，傳統中(zhong)介(jie)(jie)很難(nan)接受(shou)這樣的做法(fa)。他(ta)們(men)非常擔心，當(dang)這套房(fang)(fang)(fang)的房(fang)(fang)(fang)源視頻被放(fang)到網上，其(qi)他(ta)中(zhong)介(jie)(jie)就(jiu)可以根據線(xian)索(suo)找到這套房(fang)(fang)(fang)子的房(fang)(fang)(fang)東，進而(er)“撬”走房(fang)(fang)(fang)源，又或者有客戶直接找到房(fang)(fang)(fang)東跳過中(zhong)介(jie)(jie)公司買房(fang)(fang)(fang)。

　　這(zhe)也是為什(shen)么，盡管視(shi)頻(pin)技術早(zao)已經(jing)普(pu)及(ji)，但市場上其(qi)他中介的(de)看(kan)(kan)房(fang)(fang)(fang)APP很難(nan)提供房(fang)(fang)(fang)源的(de)視(shi)頻(pin)、小區(qu)街景地圖等內容。以一家(jia)龍頭中介公司開發的(de)APP為例，僅能通過APP獲取房(fang)(fang)(fang)源的(de)室內圖、戶型圖等圖片資料，卻(que)沒有小區(qu)環境(jing)的(de)街景地圖，也沒有配(pei)套學校(xiao)等地圖，更別奢(she)談實地看(kan)(kan)房(fang)(fang)(fang)視(shi)頻(pin)。購房(fang)(fang)(fang)者要了解這(zhe)套房(fang)(fang)(fang)屋(wu)的(de)詳細情況(kuang)，還是要花時間到(dao)現場實際看(kan)(kan)房(fang)(fang)(fang)。在用戶的(de)體驗感，以及(ji)房(fang)(fang)(fang)源、客源的(de)匹(pi)配(pei)能力(li)上，要比愛屋(wu)吉屋(wu)差兩(liang)到(dao)三個(ge)層(ceng)次(ci)。

　　客觀(guan)來(lai)看，雖然模糊房源信息，有(you)(you)利于(yu)保護(hu)中(zhong)介公司(si)利益，但實際上較終受(shou)損的(de)卻(que)是中(zhong)介公司(si)。因(yin)(yin)(yin)為，業務(wu)員(yuan)需(xu)要(yao)帶同一個客戶(hu)看多套(tao)房子(zi)，才能逐步了(le)解(jie)到(dao)客戶(hu)的(de)真(zhen)實需(xu)求，任務(wu)量大，但卻(que)很(hen)難有(you)(you)成(cheng)交。相比之下，愛(ai)屋(wu)吉屋(wu)的(de)做法(fa)是讓(rang)購房者在找到(dao)業務(wu)員(yuan)的(de)第一時(shi)間，就把(ba)需(xu)求非常清楚地告訴了(le)他們。業務(wu)員(yuan)的(de)所有(you)(you)工作，因(yin)(yin)(yin)此(ci)變得(de)非常高效。房屋(wu)成(cheng)交的(de)速度和成(cheng)功率也因(yin)(yin)(yin)此(ci)遠(yuan)遠(yuan)超過(guo)了(le)傳(chuan)統中(zhong)介。

　　除了利(li)用視頻、街景地(di)圖，幫助用戶更快找到滿(man)意的(de)(de)房(fang)源。愛屋吉(ji)屋還(huan)提供了一系列的(de)(de)金融(rong)工具(ju)，幫助交易(yi)盡快達(da)成。對那(nei)些(xie)已經達(da)成購房(fang)意向(xiang)，但需要還(huan)清貸款撤銷抵押(ya)的(de)(de)房(fang)東，愛屋吉(ji)屋會提供相應(ying)融(rong)資(zi)服務，幫助房(fang)屋產(chan)權(quan)盡快轉為可售狀態。

　　對那些(xie)首付資(zi)金(jin)(jin)一時拿不(bu)出足(zu)夠(gou)現金(jin)(jin)，但手(shou)上持有大量房(fang)產、股(gu)票等(deng)的(de)購房(fang)者，愛屋(wu)(wu)吉屋(wu)(wu)也會(hui)提供(gong)金(jin)(jin)融(rong)服務，幫助(zhu)他們湊夠(gou)首付款。這些(xie)措施(shi)，對交(jiao)易的(de)快速達成(cheng)會(hui)有非常大的(de)幫助(zhu)。

　　上海網上房(fang)地產(chan)數據顯示(shi)，經過去年的(de)(de)(de)這一輪(lun)房(fang)價高(gao)漲，大量的(de)(de)(de)閑(xian)置(zhi)房(fang)源(yuan)被激活，進(jin)入到(dao)流通市場。目前上海二手房(fang)的(de)(de)(de)掛牌房(fang)屋總(zong)量達到(dao)14.78萬套。如(ru)果未(wei)來二手房(fang)市場的(de)(de)(de)月均(jun)成交量下滑到(dao)1.5萬套，誰能(neng)在較短時間(jian)內讓客戶挑選到(dao)房(fang)源(yuan)是一個很(hen)大的(de)(de)(de)金礦。誰可以讓掛牌房(fang)源(yuan)被高(gao)效地快(kuai)速(su)賣出，誰就(jiu)可以在接下來的(de)(de)(de)行業冬天里過得更好。